Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Ипотека для многих стала единственным способом приобретения собственного жилья. Она подразумевает нахождение объекта недвижимости в залоге у банка, предоставившего кредит, до момента исполнения обязательств. Не все хотят отдавать в залог вновь приобретаемую квартиру. Казалось бы, ипотека под залог приобретаемой недвижимости иначе и не может быть оформлена. Но выход есть, ряд банков выступает на кредитном рынке с таким предложением.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости не слишком распространенный кредитный продукт, у большинства крупных банков его просто нет. Почему? Потому что им достаточно и обычной ипотеки: эти программы востребованы, поскольку банки-лидеры предлагают низкие процентные ставки, внушительные суммы и длительный срок выплат. А также социальные льготные программы кредитования и иные преимущества. Но те банки, которые не входят в десятку лидеров, вполне могут согласиться с тем, что Вы передадите им в залог имеющуюся недвижимость, а они под сниженный процент предоставят Вам ипотеку, а точнее, ипотечный кредит. В числе таких банков – Райффайзенбанк, Банк Москвы, Внешторгбанк и т.д. Узнаем больше о том, как происходит ипотека под залог недвижимости.

Особенности ипотеки под залог жилья

Условия во всех кредитных организациях различаются, но есть у них и общие требования, касающиеся заемщика, объекта залога, предоставляемых документов и прочего.

По сути, банкипод залог имеющейся недвижимости представляют скорее не ипотеку, а кредит, обеспеченный закладываемым имуществом. Ставка по процентам может отличаться от ипотечной в том же банке, причем не в выгодную для клиента сторону.

Кредит может быть целевым и нецелевым, с первоначальным и без первоначального взноса. Нецелевой кредит предполагает его свободное использование, за целевой придется отчитаться перед банком по этой ипотеке.

В ряде случаев такое решение удобно:

• Когда человек не хочет, чтобы приобретаемая недвижимость находилась под обременением. Допустим, он планирует продать ее в будущем, но точный срок неизвестен.
• Когда требуется крупный заем на развитие бизнеса.
• Когда нет возможности самостоятельно набрать необходимую сумму для первоначального взноса для участия в ипотеке в отношении покупаемой недвижимости, но есть квартира, которую можно заложить.
• Если нужны средства на строительство загородного дома, дачи и т.д.
• Когда есть желание приобрести недвижимость за границей.

Такой ипотечный кредит под залог квартиры еще называют ломбардной ипотекой. В нем применяется залоговый дисконт. Это процент, который применяет банк для получения итоговой суммы, которая может быть предоставлена в качестве займа. Его размер различается у разных банков, как правило, он не ниже 20 %. Для определения суммы выдачи учитывается рыночная стоимость передаваемой в залог недвижимости, которая умножается на залоговый дисконт. То, что получается в итоге, и станет размером займа.

Преимущества ипотеки под залог имеющегося жилья

Ипотека под залог квартиры имеет свои достоинства:

1. Широкий круг объектов недвижимости, которое можно заложить. Она распространяется на вторичное жилье и даже на объекты коммерческой недвижимости.
2. Нет проблемы выбора застройщика из перечня, предложенного банком.
3. Можно обойтись без первоначального взноса.
4. Можно выбрать нецелевой кредит и не отчитываться за его использование перед банком. Но размер ставок, как правило, в такой ситуации повышается.
5. Заложить можно не только собственную квартиру, но и объект, принадлежащий близким родственникам, если они выступят поручителями.

Недостатки ипотеки под залог имущества

Ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости имеет и определенные минусы:

1. К закладываемому объекту предъявляется ряд жестких требований, о которых мы поговорим ниже.
2. Потребуется оплата страховки: жизни и здоровья заемщика, самого объекта и права собственности на него.
3. Возникнут дополнительные расходы, к примеру, потребуется обратиться в оценочную компанию для составления отчета о рыночной стоимости. Список допустимых оценщиков также обычно предоставляется банком.
4. На заложенное имущество будет наложено обременение, им нельзя будет распоряжаться по момента исполнения обязательств.
5. Договор залога регистрируется в Росреестре, что тоже требует затрат.
6. В определенных случаях, когда имущество в общей собственности, надо будет оформить нотариальное согласие супруга.
7. Можно лишиться объекта залога, если Вы окажетесь не в состоянии погасить задолженность по кредиту.

Кстати, если с выплатой кредитных платежей возникли сложности, вряд ли банк позволит Вам реализовать имущество, чтобы расплатиться. Если Вы захотите продать квартиру до погашения долга, кредитная организация попросит предоставить равноценную замену предмету залога.

Требования к объекту залога

Они жесткие: заложить получится не каждый объект недвижимости. Естественно, собственность должна быть без обременений. Существует ряд требований к местоположению объекта. Не рассматривается в качестве залога старый жилой фонд, аварийное, ветхое жилье. Банк не примет объект залога, если имущество является спорным или имеются в наличии притязания на него третьих лиц. И даже их риск, поэтому банки не любят связываться с имуществом, недавно полученным по наследству либо в результате дарения. Состав требований в разных банках может варьироваться, но есть общие, которые выдвигают почти все:

• Местоположение. Если в населенном пункте отсутствует отделение банка, которое выдает кредит, в выдаче откажут. Отдельные банки предоставляют списки, в каких пунктах жилье может располагаться. Обычно туда входят все областные центры и крупные города. В отношении остальных может присутствовать требование по максимальной удаленности в километрах.
• Техническое состояние жилья. Обязательно наличие удобств: кухни, санузла. Здание не должно присутствовать в списках на реконструкцию, капитальный ремонт и, конечно, снос. Жилье должно быть оснащено всеми коммуникациями (газ, вода, электричество, канализация, теплоснабжение) и пребывать в хорошем состоянии, то есть не требовать ремонта.
• Не допустима передача в залог муниципального жилья, оно должно быть в частной собственности.
• В залоге откажут, если в квартире прописано более 5 человек. Каждый из них должен выразить согласие с передачей имущества в залог. Если в их числе присутствуют несовершеннолетние, потребуется согласие от органов опеки и попечительства.
• Банк не рассматривает в качестве объекта залога комнаты в общежитиях и коммунальные квартиры, в большинстве случаев – «хрущевки» и «малосемейки». Квартиры в деревянных зданиях и частные дома из дерева тоже под запретом. Это связано с повышенным риском утраты объекта.
• Не допускается наличие неузаконенных перепланировок: все изменения и отклонения от плана БТИ должны быть зарегистрированы в установленном порядке.
• Учитывается дата постройки дома. Самый нижний предел – 1950. Кроме года, учитывают и этажность. У банков есть перечни по соотношению этих двух параметров. Иногда допускаются 3-х и 4-х этажные постройки, но это редкость, чаще – от 5, 9 этажей.
• Если закладывается дом, земля, на которой он расположен, должна быть оформлена в собственность. Она тоже переходит в залог.

Итак, теперь Вам известен ответ на вопрос, можно ли взять ипотеку под залог недвижимости. Можно, но не во всех банках, и процентная ставка по такому кредиту в большинстве случаев будет отличаться от обычной ипотеки. Эта процедура имеет и преимущества, и недостатки. Если Вы решили ею воспользоваться, подробно изучайте предложения в разных банках и пользуйтесь наиболее выгодным из них.