Содержание:
- 1 Почему разрешение необходимо?
- 2 Список документов, необходимый для выдачи разрешения на строительство
- 3 Как получают градостроительный план?
- 4 Особенности получения разрешения на строительство объекта ИЖС
- 5 По каким основаниям могут отказать?
- 6 Когда не требуется выдача разрешения на строительство?
- 7 Как оформить в собственность ИЖС: пошаговая инструкция
- 8 Каковы перспективы выдачи разрешений на строительство в Московской области?
Когда человек владеет земельным участком, он часто ошибочно полагает, что может возводить на нем любые постройки частного характера. Необходимость получения разрешительной документации при этом нередко игнорируется. Последствием могут стать неприятности с контролирующими органами, невозможность зарегистрировать строение и даже предписание снести подобное здание, возведенное в обход существующего регламента. В каких случаях требуется получение разрешения на строительство, какие документы нужны для его оформления, что предусмотреть до начала строительства?
Почему разрешение необходимо?
Ныне действующий № 93-ФЗ, знаменитый закон «О дачной амнистии», установил, что для регистрации здания, представляющего собой объект ИЖС (индивидуального жилищного строительства), не требуется в обязательном порядке акт введения его в эксплуатацию. Такой порядок сохраняется до 01.03.2018.
Что это значит? Если Вы построили частный дом на землях, по категории отнесенных к землям поселений, разрешенной для дачного строительства или ведения подсобного хозяйства, приглашать специалистов для оформления разрешения на его использование, не нужно. Речь идет об уже построенных объектах.
Но такое здание все равно подлежит государственной регистрации. В противном случае оно считается самовольной постройкой, даже если разрешение ранее было получено. Для этого потребуется представить документы, которые подтвердят факт создания дома и отразят его полное описание. Этим документом станет кадастровый паспорт.
Если Вы только собираетесь приступить к строительству объекта ИЖС, то надо получить разрешение на строительство жилого дома. Это официальный документ, уполномочивающий собственника возвести на принадлежащей ему земле жилой дом, соответствующим тем техническим характеристикам, которые указаны в разрешении.
Список документов, необходимый для выдачи разрешения на строительство
Выдача разрешения на строительство регламентируется Градостроительным Кодексом, особо примечательной выступает его статья 51. Она предписывает, что до выполнения строительных работ разрешительные документы должны быть получены.
Перечень документов, который подается в местный уполномоченный орган, довольно обширен. На основании представленных бумаг происходит выдача разрешения на строительство. Этот документ удостоверяет, что проектная документация создана в соответствии с градостроительными нормами. Следовательно, застройщик может приступать к строительству, только когда разрешение оказалось у него на руках.
Документы для разрешения на строительство объекта капитальной застройки:
- заявление от застройщика;
- документы на земельный участок;
- градостроительный план данного участка;
- проектная документация;
- пояснительная записка;
- схема-план участка земли с обозначением объекта строительства, сервитутов, подходов, подъездов к нему;
- схема размещения объекта строительства в рамках красных линий;
- схема архитектурных решений;
- план подключения инженерно-технических сетей с точками вывода и последующего подсоединения;
- документы об организации строительства;
- проект сноса, демонтажа существующих конструкций, если такие действия планируются;
- положительное решение государственной экспертизы по проектной документации;
- при реконструкции объекта – согласование со всеми правообладателями.
Если Вы всерьез задумываетесь о том, как получить разрешение на строительство ИЖС, то все гораздо проще. Для такого разрешения пока понадобятся только три документа:
- Правоустанавливающие документы на землю. Ими может стать свидетельство о собственности, постановление администрации и предоставлении земельного участка, долгосрочный договор аренды, свидетельство о наследстве, договор дарения.
- Градостроительный план надела земли.
- Схема организации планировки.
Где взять бумаги для 2 и 3 пункта? Схема по организации планировки является условной схемой локализации дома на участке земли. Градостроительный план получают в местной администрации, а схема выполняется довольно просто: она отражает локализацию здания на соответствующем участке земли.
Пользоваться таким сокращенным списком документов могут только частные застройщики. Иными словами, те, кто планируют построить дом для проживания 1 семьи и высотой не более 3 этажей.
Как получают градостроительный план?
Напомним, градостроительный план участка (ГПЗУ) содержит данные о земле, о границах надела, о зонах публичных сервитутов, о разрешенном использовании, о предельных параметрах застройки.
Информация из ГПЗУ позволяет однозначно идентифицировать земельный участок, определить его расположение по отношению к иным наделам и объектам капитальной застройки, линейным объектам и т.д. В плане заранее не определены места потенциального размещения объектов, там есть только зоны допустимого размещения. Конкретное местоположение будущего дома выбирает застройщик.
Когда земельный участок уже сформирован (то есть фактически имеется и зарегистрирован), то ГПЗУ выдается именно по нему. Если границы надо определять или уточнять, то выдается ГПЗУ на квартал.
Выдача этой бумаги – компетенция органов МСУ. Чтобы получить градостроительную документацию в столице, надо:
- Обратиться в Москомархитектуру.
- Можно действовать через МФЦ либо по Интернету: документ могут предоставить в электронном виде через Портал госуслуг;
- При интерактивном обращении надо заполнить форму на сайте.
- Заявление подразумевает указание данных обо всех постройках, имеющихся на этом участке;
- Обязательно надо заполнить графу «Кадастровый номер», когда он известен;
- Надо представить свидетельство о собственности на землю либо аренду, а также на все прочие объекты недвижимости, которые построены на этом участке;
- Подписать заявление электронной подписью;
- Подготовку градостроительного плана совершают за 20 рабочих дней;
- Платить за предоставление ГПЗУ не надо;
- Дождаться выдачи градостроительного плана или отказа в его предоставлении.
- Отказ обжалуется в судебном порядке, если он неправомерен.
Особенности получения разрешения на строительство объекта ИЖС
Процедура получения описана в административных регламентах, однако сроки в таких вопросах редко строго соблюдаются. Стандартным является двухнедельный срок, но чиновники обычно затягивают и продляют его.
Если в Москве уполномоченным органом рассматривать подобные заявления выступает Госстройнадзор, то в регионах этим ведают комитеты или отделы по градостроительству и архитектуре (города, района и т.д.).
Администрация населенного пункта, к которому относится земельный участок, обычно становится местом, где можно получить все необходимые бумаги для оформления: это касается градостроительного плана, условий подключения к инженерным сетям, топосъемки, принадлежности к объектам культурного наследия, иногда и проекта самого дома.
Эти бумаги не должны собираться застройщиком в обязательном порядке: он должен обратиться с заявлением, а подготовить и собрать их обязаны в администрации. Такие разъяснения дал Верховный Суд.
Разрешение на строительство выдается на конкретный участок земли – оно не привязано строго к застройщику или гражданину. Тем не менее, последний обязан доказать свои права на участок.
Обратите внимание! Упрощенный порядок действует только при получении разрешения на строительства индивидуального жилого дома. Если строится, к примеру, таунхаус или квадрохаус, на несколько владельцев, то правила уже другие. Как оформить разрешение для их строительства, указывает часть 7 статьи 51 ГСК.
По каким основаниям могут отказать?
Причины отказа всегда фиксируются письменно. Если при выдаче Вы не обнаружили указанных там оснований, это станет дополнительным поводом для обжалования. Обычно отказывают:
- при отсутствии права на выдачу разрешительной документации данному заявителю;
- при несоответствии представленных бумаг требованиям к объекту ИЖС;
- при несоответствии градостроительному плану;
- при несоответствии внешнего облика требуемым архитектурным решениям.
Когда не требуется выдача разрешения на строительство?
Необходимые документы для строительства частного дома применяются не всегда. Есть случаи, когда оформление разрешения на строительство не является обязательным:
- при постройке гаража на участке земли, не связанном с занятием предпринимательской деятельностью или относящемся к землям садоводства;
- при строительстве объектов, которые не являются капитальными: навесы и пр.;
- когда строятся различные вспомогательные сооружения, сараи, подсобные приусадебные постройки;
- производится улучшение существующих объектов, при котором не изменяется их площадь или конструкция.
Как оформить в собственность ИЖС: пошаговая инструкция
Учтите, что «дачная амнистия» с сокращенным списком документов применяется до 01.03.2018 года, пока еще можно успеть и ею воспользоваться.
Напомним, когда фактически дом уже выстроен, то разрешения на строительство получать не надо. Надо получить кадастровый паспорт, документы на землю, постановления о предоставлении, уплатить госпошлину и подать заявление в Росреестр.
Для получения разрешения на строительство требуется подготовить пакет документов и обратиться в местную администрацию:
- С заявлением на имя ее главы.
- Со сведениями о застройщике. Если строили лично, указываются Ваши паспортные данные.
- С документами на земельный участок.
- С градостроительным планом, выданным не ранее чем за 3 года до обращения, и планировочной схемой. Схема может быть выполнена даже от руки, в виде эскиза.
При возведении объекта ИЖС в границах исторического поселения, которое имеет федеральное или региональное значение, понадобится описание внешнего здания! Исключением станут те случаи, когда применяется типовое архитектурное решение. Тогда это надо отразить в заявлении.
Заявитель приходит с паспортом, чтобы подтвердить свою личность. На проверку данных в заявлении администрациям предоставлено 10 рабочих дней. По их окончании выдается либо разрешение, либо отказ о его выдаче, который можно обжаловать в суде. Но если, к примеру, населенные пункты Московской области сначала сами занимались предоставлением документов, то с 2015 года этот вопрос передали в ведение региону. Это было сделано для более жесткого контроля как сроков, так и выдаваемых документов.
Выданные разрешения на строительство регистрируются в местном реестре, срок их действия составляет 10 лет. Получение готовых документов, как и их подача, теперь может производиться с помощью многофункциональных центров.
Каковы перспективы выдачи разрешений на строительство в Московской области?
В целом, процесс выдачи разрешений на строительство стремится стать более упорядоченным. По аналогии с Москвой может быть введен орган, осуществляющий комплексный контроль. Разработка первоначальной проектной и архитектурной документации вскоре станет обязательной для всех: длительный период дачной амнистии подходит к завершению. Все подобные документы будут проходить экспертизу, в том числе экологическую, и дальнейшие шаги будут возможны лишь при ее положительном заключении.
Также вероятно появление служб одного окна на базе тех же МФЦ. Заявители будут сдавать все документы не в муниципалитеты, а в единый распределительный центр. Так все обращения будут фиксироваться в единой базу, а далее уже будет происходить обработка документации и передача на согласование в профильные учреждения.