Доходный дом в современной жизни — историческая память или светлое будущее?

Понятие доходного дома, как и сама частная собственность, было утрачено в результате смены власти в 1917 году. Сегодня интерес к бизнесу такого вида возрождается, но с большими коррективами самого понятия и отличиями от классического образца. Что значит доходный дом в современности? Каковы отличия отечественного и зарубежного понятия о данном виде вложения средств.

Что означает доходный дом?Это отдельно стоящее жилое строение на несколько квартир, находящееся в частной собственности,которое сдается в долговременную аренду.Квартиры снабжены необходимой мебелью, бытовой техникой. Для рантье доходный дом это источник дохода. Для квартиросъемщика возможность комфортного проживания за доступную плату.

Все заботы о содержании жилья и придомовой территории, ремонту строения, обеспечению бесперебойной работы коммуникаций являются ответственностью владельца. Здесь арендное жилье можно сравнить с гостиницей. Договор аренды освобождает жильца от всех обязанностей, кроме оплаты аренды.

Что такое доходный дом в дореволюционной России?

История арендного жилья тесно переплетается с возникновением и укрупнением городов. Стихийный рынок арендного жилья формировался из квартир, сдаваемых в аренду из нужды или от невозможности быстро продать недвижимость. Арендаторов селили в половине собственного дома, сдавали внаем несколько комнат с пансионом или отдельные этажи.

Строить доходные дома целенаправленно, для получения прибыли, стали в Европе в 18 веке. Россия подошла к этому на столетие позже в силу особенностей исторического развития аграрного государства. К середине 19 века в крупных российских городах  строительство доходного дома стало бизнесом. В таких квартирах проживали 8 городских семей из 10.

Стоимость и качество арендной жилой площади разнилось в зависимости от статуса и места расположения дома, от этажа проживания, от предоставляемого жильцу «пансиона» (услуг, обедов). Для проживания в такой квартире не требовалась прописка. Все расходы по содержанию доходных домов ложились на их владельца, он же устанавливал плату.

Инвестиции в доходный дом были крайне выгодными, а иметь такой бизнес считалось престижным. Дома назывались по фамилии хозяев.

Строительство доходных домов велось по схожим проектам:

• Дом возводился в несколько этажей, но был одно или двух подъездным.
• Для хозяйственных нужд и прислуги была черная лестница.
• Внешнее украшение большинства строений предусматривалось только для фасада, внутренняя часть дома и двор был обустроен минимально.
• На первых этажах могли размещаться магазины, ателье, конторы, мастерские, салоны, склады или фешенебельные рестораны.
• Второй и третий этаж занимали чиновники, купцы, лавочники, владельцы заводов.
• Мансардные комнаты и чердак сдавался актерам, студентам и прочим жильцам, кому это было по карману.

Однако упрощенная архитектура и планировка доходного дома не была повсеместной. В Санкт-Петербурге и Москве многие бывшие доходные дома сегодня являются памятниками архитектуры, культуры, искусства. Это дом Энгельгардта на Невском проспекте, дом Басина на пл. Островского, дом Розинштейна на Большом проспекте Петроградской стороны. Московские дома: купца Исакова на Пречистенке, Чайный домик на Мясницкой улице. Меблированные комнаты и квартиры внаем составляли более 40% жилья в больших городах.

Меценаты вкладывали деньги в строительство домов «для бедных» по всей России. Были и социальные доходные дома, которые содержало государство. Селились там малоимущие граждане, аренда для них была бесплатной. Качество подобного жилья было ниже критики, но, тем не менее, оно функционировало. В послереволюционной России все квартиры были национализированы и распределялись государством. Сегодня говорить о рынке доходных домов в нашей стране можно как о зарождающемся бизнесе, не более.

Что значит доходный дом в бизнесе?

Чтобы доходный дом был выгодным вложением капитала необходимы следующие условия:

• Спрос на арендное жилье. В царской России такой спрос был обусловлен большим притоком жителей в города, которые не имели денег приобрести собственное жилье. В современной Европе этот спрос гарантирует менталитет, готовность менять место жительства вслед за работой, учебой.
• Платежеспособность потенциальных квартиросъемщиков. Бизнес без дохода не может развиваться. В дореволюционной России городская экономика развивалась бурно. В города приезжали люди с деньгами, была возможность зарабатывать, оплачивать съемное жилье или вкладывать деньги в строительство. Сегодня в России сдача в аренду лишней жилой площади распространена повсеместно. Однако это не имеет масштаба доходного дома, ограничиваясь квартирой или комнатой.
• Окупаемость. Как построить доходный дом, когда окупаемость под вопросом? Строительство жилья на продажу окупается быстро, средний срок до 5 лет. Строить арендное жилье – это инвестирование на десятилетия. Средний срок окупаемости арендного жилья в Москве составляет 13 лет. И хотя дальнейший доход обещает быть значительным, бизнесмены не торопятся стать подобными рантье.

Современные доходные дома в России – перспективы развития рынка

Что такое доходный дом в России? В настоящее время ответить на этот вопрос трудно, поскольку этот вид жилья скорее в проекте. В истории постперестроечной России был построен всего один доходный дом в Москве в 2003 году. Дом, который изначально строился как элитное жилье, предназначался для сдачи квартир в аренду иностранным специалистам, которые приехали работать на длительное время.

В Подмосковье существуют поселки, где дома сдаются в аренду. Однако это нельзя назвать современным доходным домом. Эти проекты существуют за счет высокой арендной платы, доходящей до нескольких сотен рублей. Их нельзя назвать массовым жильем или значимым трендом в строительстве.

Государство прилагает определенные усилия и средства для софинансирования строительства арендного жилья. Это пилотные проекты в Москве, которые рассчитаны на  жилье для менеджеров, иностранных специалистов, состоятельных граждан. Жилье будет предлагаться с комплексом услуг по охране и обслуживанию.

Предполагается, что арендные дома составят конкуренцию ипотечному строительству, как более комфортные и престижные. Немаловажное значение имеет возможность быстро сменить квартиру и отсутствие трат на его содержание.

Государство и доходные дома

Не следует путать социальный найм и аренду квартиры в доходном доме. Социальное жилье — это квартиры для граждан, которые нуждаются в поддержке государства. Оно отличается дешевизной, невысоким качеством. Арендное жилье изначально коммерческий проект.

Доходный дом – что это такое для государства?Государство заинтересовано в развитии арендного жилья, принадлежащего частным владельцам, поскольку это:

• Долговременные и стабильные поступления денег в казну через налоги.
• Возможность оживить строительный рынок.
• Инвестиции в экономику. Увеличить приток частного капитала в экономическое развитие планируется за счет большего числа потенциальных инвесторов. Уже существует возможность выкупить несколько квадратных метров в квартире.

Однако, несмотря на заинтересованность государства, положение арендного рынка жилья кардинально может изменить только рыночные механизмы:

• доступность для более широкого круга граждан;
• снижение спросасреди россиян на покупку недвижимости;
• увеличение мобильности рынка труда.

Доходные дома как бизнес сегодня только в проекте. Приобретение собственной квартиры по-прежнему является приоритетным среди граждан всех социальных групп. Тем более что арендная плата за квартиру в доходном доме сопоставима с ежемесячным ипотечным платежом.