Содержание:
В сфере продаж объектов недвижимости часто используется предварительный договор купли-продажи квартиры. Зачем нужен этот документ, какие он несет юридические последствия для сторон, что важно учесть при его заключении, знают, к сожалению, не все покупатели и даже не все риэлторы. Поэтому расскажем о нем подробно!
Предварительный договор купли-продажи недвижимости: самое основное
В нем возникает потребность, когда договаривающиеся о сделке стороны достигли согласия о том, что покупка в будущем состоится, и хотят закрепить этот факт на бумаге. Поскольку до момента подписания основного договора обычно проходит некоторое количество времени (оно требуется для сбора бумаг, получения одобрения банка для ипотеки, нахождения денежных средств, подготовки к госрегистрации сделки), преддоговор выступает неким гарантом купли-продажи, основанием для передачи аванса и регулятором дальнейших отношений продавца и покупателя. Передать аванс или задаток, конечно, можно и по соответствующим соглашениям, но у предварительного договора купли-продажи недвижимости более широкая сфера регулирования:
- Стороны приходят к согласию и закрепляют письменно все существенные условия сделки – об объекте, то есть о квартире с ее точными и подробными характеристиками, о ее цене, о сроках передачи недвижимого имуществаи оформления основного договора.
- Регламентируется порядок проведения расчетов.
- Устанавливается ответственность за невыполнение условий соглашения.
- Включаются иные моменты, значимые для продавца и покупателя.
Обязательные элементы договора предварительной купли-продажи квартиры
Предварительное соглашение, его форма и порядок составления, регулируется частью 1 статьи 429 ГК.
Важно! Составить предварительный договор на покупку квартиры надо грамотно и качественно, так, чтобы он не нарушал действующего законодательства, прав другой стороны, не повлек неблагоприятных последствий для участвующих в сделке лиц.
Надо определить:
- кто выступает сторонами договора предварительной купли-продажи квартиры;
- описать продаваемую квартиру, так, чтобы имущество можно было однозначно идентифицировать: указывают адрес, кадастровый номер, площади по техдокументации – жилая и общая, этаж, где находиться квартира и этажность дома, число комнат;
- прописать стоимость, чтобы в дальнейшем стороны не могли требовать ее изменения в одностороннем порядке;
- определить сумму задатка или аванса, указать его дальнейшую судьбу (возвращается или нет);
- порядок и дату (или событие), к которому привязывается обязанность подписать собственно договор о продаже;
- указать, что будет в случае нарушения установленных положений (штрафы или санкции).
Если в квартире прописаны и проживают граждане, их список должен фигурировать в договоре! То же касается случаев ареста недвижимости, нахождения ее в ипотеке, наличия прав требований на нее у других лиц. Если эти моменты не найдут отражения в договоре при их наличии, впоследствии его легко будет признать незаключенным.
Обратите внимание! Напомним, что по авансовому договору на покупку квартиры аванс можно вернуть в том же размере, в котором он был предоставлен, если, к примеру, продавец нашел возможность сбыть жилье дороже. Деньги возвращаются, но продавца нельзя оштрафовать. Если заключается предварительный договор купли-продажи с задатком, отказ продавца от сделки влечет возврат задатка в двойном размере, а если отказывается покупатель – эти деньги ему не возвращаются.
Особенности заполнения реквизитов
При предварительной продаже внимательнее надо быть с указанием реквизитов сторон. Если сторонами выступают физические лица, то прописываются:
- полностью ФИО и данные паспорта;
- место и дата рождения и адрес проживания;
- если действует представитель по доверенности – его полные данные и сведения о доверенности – за каким номером и каким нотариусом оформлена, дата ее выдачи.
Если в сделке участвует организация, то надо указывать:
- название фирмы и форму осуществления деятельности: ООО, АО и пр.;
- юридическое и фактическое нахождение;
- реквизиты ОГРН (свидетельства о госрегистрации);
- в лице кого действует юридическое лицо (директор или кто-то другой, с его ФИО, должностью, паспортными данными) и обязательно должна присутствовать ссылка на документ, дающий право данному лицу совершать сделки от имени организации (для директора – это Устав, для всех прочих – доверенность).
Стоит заметить! Проверка полномочий лиц, выступающих по доверенности, должна проводиться тщательно. Для полномочного представления интересов физических лиц должна быть доверенность от нотариуса, выданная именно на эту сделку с указанием всех характеристик объекта. Либо так называемая «генеральная» доверенность, в которой прописано право распоряжаться имуществом доверителя, совершать от его имени все сделки с недвижимостью. То же касается организаций: если договор подписывает не директор, право лица продавать недвижимое имущество должно быть отражено в доверенности! Надо проверить, не истек ли срок ее действия. Можно также позвонить выдавшему документ нотариусу и уточнить, не была ли доверенность отозвана.
О форме договора
Форма договора – простая письменная, он не подлежит государственной регистрации. При обоюдном желании сторон его можно составить с участием нотариуса.
Можно разработать договор собственноручно, для этого из надежного источника надо скачать бланк, внести свои коррективы, заполнить графы с нужными сведениями. Можно обратиться к профессионалам: готовый образец предварительного договора купли-продажи квартиры обычно есть у каждого риэлтора, в юридических консультациях.
Если сроки заключения главного договора не оговорены, по общему правилу, сделка должна быть заключена в течение года после подписания предварительного соглашения, после истечения годичной давности оно теряет силу, если в нем не закреплено иное.
Риски при заключении предварительного договора
К подписанию документов вообще нельзя подходить формально, до проставления подписи их содержание надо тщательно изучить, при возникновении сомнений – проконсультироваться с юристом, настаивать на исключении тех условий, которые сторона считает кабальными или негативными для себя. В противном случае, можно оказаться в ситуации, когда Вам грозят ответственностью или крупным штрафом на основании Вами же подписанного документа.
Застройщики иногда проводят сделки по отчуждению недостроенных объектов по предварительным соглашениям купли-продажи, что не слишком правомерно, поскольку предмета сделки еще юридически и фактически не существует. Эти отношения лучше оформлять договором долевого участия.
Иногда стороны случайно или намеренно «забывают» указать значимые для договора моменты. Это приводит к недействительности соглашения или к невыгодному для стороны изменению его условий другой стороной. Последствия печальны – можно зря потратить время и силы и остаться без квартиры, без внесенного задатка. Поэтому лучше воспользоваться помощью юристов еще на стадии составления проекта.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры
Скачать бланк договора предварительной купли-продажи квартиры Вы можете здесь.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи квартиры
Россия, город Ростов-на-Дону, двадцать девятое января две тысячи пятнадцатого года
Мы, нижеподписавшиеся: гражданин Петров Петр Петрович, 20 ноября 1968 года рождения, паспорт: серия 60 03, № 150345, выдан 10.04.2003г. ОВД Первомайского района г. Ростова-на-Дону, код подразделения 612-054, зарегистрированный по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица Красноармейская, дом № 61, кв. № 10, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и гражданин Иванов Иван Иванович, 15 марта 1978 года рождения, паспорт: серия 60 05, № 280567, выдан 05.07.2005г. ОВД Кировского района г. Ростова-на-Дону, код подразделения 612-052, зарегистрированный по адресу: г.Ростов-на-Дону, переулок Газетный, дом № 75, кв. № 23, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
- Стороны настоящего договора обязуются в срок до десятого марта 2015 года заключить договор купли-продажи жилой квартиры на условиях, указанных ниже.
- Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить целую жилую квартиру № 15 (пятнадцать), в литере «А», находящуюся по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Красноармейская, дом № 35 (тридцать пять) и имеющую кадастровый номер 61:55:0020432:16:5/4.
- Вышеуказанная отчуждаемая квартира состоит из двух жилых комнат, кухни, ванной комнаты, туалета и коридора, общей площадью 60 (шестьдесят) кв. м., в т.ч. жилой площадью 36 (тридцать шесть) кв.м., расположена на третьем этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома (имеется балкон), что подтверждается кадастровым паспортом помещения, выданным 09.01.2015г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и техническим паспортом, выданным 10.01.2015г. Бюро технической инвентаризации г. Ростова-на-Дону.
- Вышеуказанная отчуждаемая квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от 10.04.2007г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права: серия 61-АН № 123456, выданным 12.05.2007г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
- Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора, вышеуказанная отчуждаемая жилая квартира, никому другому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободна от каких-либо прав третьих лиц.
- На момент подписания настоящего договора, в отчуждаемой квартире зарегистрированы и проживают граждане: Петров Иван Петрович и Петрова Надежда Ивановна. Продавец гарантирует, что к моменту заключения основного договора купли-продажи квартиры, а именно в срок до десятого марта 2015 года, указанные граждане будут сняты с регистрационного учета и освободят вышеуказанную квартиру, выехав на другое место жительства.
- Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить вышеуказанную жилую квартиру за 2450000 (два миллиона четыреста пятьдесят тысяч) рублей. Указанная стоимость квартиры установлена по соглашению сторон настоящего договора, является окончательной и, в дальнейшем, изменению не подлежит.
- В доказательство намерений заключить договор купли-продажи вышеуказанной жилой квартиры и в счет причитающихся с него платежей по настоящему договору, Покупатель уплачивает Продавцу денежную сумму в размере 100000 (сто тысяч) рублей. По соглашению сторон настоящего договора, указанная денежная сумма является обеспечительным платежом, предусмотренным статьей 381.1 Гражданского кодекса РФ.
- Стороны пришли к соглашению о том, что окончательный расчет за вышеуказанную отчуждаемую жилую квартиру производится сторонами в день подписания основного договора купли-продажи, с учетом суммы уплаченного обеспечительного платежа, предусмотренного пунктом 8 (восемь) настоящего договора.
- Стороны пришли к соглашению о том, что передача вышеуказанной отчуждаемой жилой квартиры Продавцом и принятие её Покупателем, должна состояться не позднее дня подписания основного договора купли-продажи квартиры. Продавец обязуется передать Покупателю вместе с отчуждаемой квартирой правоустанавливающие документы на нее, а также ключи от квартиры, кадастровый и технический паспорты помещения и документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.
- Покупатель ознакомился с техническим и санитарным состоянием квартиры, подлежащей отчуждению по настоящему договору, претензий к ней не имеет и согласен принять вышеуказанную квартиру в собственность в том виде и состоянии, который она имеет на момент подписания настоящего договора.
- Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что в случае отказа или необоснованного уклонения Покупателя от заключения основного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, Покупатель обязан уплатить Продавцу неустойку, в размере суммы обеспечительного платежа, предусмотренного пунктом 8 (восемь) настоящего договора. В счет неустойки Продавец вправе оставить у себя денежную сумму, уплаченную Покупателем в качестве обеспечительного платежа.
- Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что в случае отказа или необоснованного уклонения Продавца от заключения основного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, Продавец обязуется вернуть Покупателю денежную сумму, полученную от Покупателя в качестве обеспечительного платежа, а также дополнительно уплатить Покупателю неустойку в размере суммы обеспечительного платежа, предусмотренного пунктом 8 (восемь) настоящего договора.
- Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по нему.
- Любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами настоящего договора.
- Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон, либо в судебном порядке по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.
- Настоящий договор составлен в двух абсолютно идентичных экземплярах, один их которых вручается Покупателю, а второй Продавцу.
ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец — _____________________ : ________________________________________________________
подпись фамилия, имя, отчество (полностью)
Покупатель -____________________ : ________________________________________________________
подпись фамилия, имя, отчество (полностью)